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注文住宅の資金計画②~住宅ローン編~

2018.07.26

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注文住宅の新築でマイホームの夢を叶えるには「資金計画」が重要。その第一歩が自分たちの夢・生活・お金を把握することと前回このブログでお伝えしました。

今回は注文住宅で戸建てを新築する際、大半が利用する住宅ローンについてピックアップ。カラコルは定期的に資金計画や住宅ローンのセミナーを開催。講師を務める一般社団法人全国住宅営業認定協会専務理事・櫻沢昌人先生のセミナーも基に解説します。

住宅ローンは「無理のない返済」を軸に考えていきます。借入・返済金額は戸建ての新築費用と収入・貯蓄額・頭金などによって変わってきますが、一般的には年間返済額は年収の25%以内が適正といわれています。例えば、年収500万円の場合、年間返済額は125万円以内です。

▼住宅ローンの種類

住宅ローンの借入先は公的融資・民間融資・住宅機構と民間の提携によるフラット35などがあります。借入には年収に対する返済額の割合で計算する収入基準が設けられ、年間返済額がこの基準をクリアすれば融資を受けられるので、年齢・年収・返済期間で収入基準が20%になるよう借入可能額を算出しましょう。

金利には3タイプあり、借入先によって率が異なるので自分にもっとも合う借入先、金利を選ぶことが大切です。

▼主な借入先の特長

《銀行・信金など金融機関》

身近な存在で多彩な住宅ローンプランが揃う。金利はプランによってさまざま。審査基準も金融機関により異なるが、団体信用生命保険への加入、事務手数料・保証料が必要。

《ネット銀行》

店舗がなく、運営費や人件費などのコストを抑えられることから金利が低めで、手続きもネットや郵送で簡単。保証料や一部繰り上げ手数料がかからない機関もあるが、審査基準は厳しい。

《フラット35》

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した35年と50年の全期間固定金利の住宅ローン。フラット35が主流。住宅金融支援機構の定めた技術基準に適合する住宅などを購入・新築する際、年間返済額が年収400万円未満は30%以下・400万円以上は35%以下で利用できる。

《財形住宅融資》

勤務先で財形貯蓄を1年以上継続し、貯蓄残高が50万円以上の人が利用できる5年固定型の公的融資。金利は低めだが、借入上限は財形貯蓄残高の10倍まで、最高4,000万円まで。フラット35などと併用も可能。

▼金利の種類

《固定金利》

ローン開始から終了まで適用金利が変わらない。金利はやや高めだが、金利上昇などに慌てることがなく、最後まで返済額が同じなので家計の管理がしやすい。

《変動金利》

金利変動に対して年2回、5年に1回返済額を見直す。金利は低めで低金利時代には有利だが、金利上昇によって返済額が上がるリスクもある。

《固定金利期間選択型》

契約時に期間を選択し、その間は金利が固定。期間が終了すると再固定の期間や変動への変更が選べるが、その時点での金利が反映されるので、最初の金利と返済額が上昇する場合がある。

▼返済方法の種類

《元利均等返済》

多くの金融機関で採用されている返済方法。毎月の返済額(元金+利息)が一定なので、家計への負担が抑えられる。返済開始時は支払額の半分近くが利息で、元金の減りが遅く、総支払額は元金均等返済よりも高くなる。

《元金均等返済》

毎回の元金部分が一定で、残高に応じた利息を合わせた額を返済する。返済が進むにつれ、利息が減っていき、同じ条件や借入期間の場合、元利均等返済よりも総返済額は少なくなるが、返済開始当初の支払額や借入時に必要な収入は高くなる。利用できる金融機関も限られている。

返済方法には、手元にあるお金で住宅ローンの元金を返済し、将来の利息負担を軽くする「繰り上げ返済」もあり、毎月の支払額が同じで早く完済できる「期間短縮型」、返済期間が同じで毎月の支払額が少なくなる「返済額軽減型」を選べます。

住宅ローンは種類と金利を見極めてくことが大切です。例えば、3000万円を借入期間35年・固定金利・元利均等返済・ボーナス返済なしで支払っていく場合、金利年1.47%では毎月返済額は9.1万円、総返済額は3,839万円に。金利年1.97%では毎月の返済額は9.8万円、総返済額は4,154万円と、315万円も差額が発生します。

自己資金から頭金を入れると借入金額は少なくなりますが、貯蓄には時間も要し、1%の金利上昇が影響。さらに消費税が10%になると、費用は50万円以上上がるので、戸建の新築にはこの低金利時代と増税前を上手く活用するのも一手です。

また、生活費や教育費がたくさんかかる時期に住宅ローンがあると家計への負担が大きくなるので、できるだけ早い年齢、段階で新築を建築すれば、生活がラクになり、完済も早まります。さらに、夫婦二人でのローン、親からの援助、親との同居・近居で助成金が受けられる自治体もあるので検討しましょう。

さらに、家計を見直すと教育費や老後の貯蓄、繰り上げ返済につながります。単純計算ですが、家計の見直しで浮いたお金7000円を貯金すると、30年間で252万円が貯まり、返済などに充てることができます。

戸建ての新築は何を建てる・買うのかではなく、何で建てる・買うのかが大切。最大の目的は家族の幸せであり、資金面での無理は禁物です。

カラコルでは、お客様に合わせた資金計画を綿密にアドバイス。ローン完済のその日まで幸せ、安心の暮らしをサポートしていくので、お気軽に相談ください。

 

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是非お試しください。

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